Ein Rohbau in Künzell
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Die Preise für Immobilien und Grundstücke im Kreis Fulda - hier ein Foto aus Künzell - steigen.

Immobilienbericht

Ein Quadratmeter im Kreis Fulda ist fünfmal teurer als vor 40 Jahren

  • Daniela Petersen
    vonDaniela Petersen
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Die Bevölkerung wächst, die Nachfrage nach einem Eigenheim auch – und damit steigen die Immobilien- und Grundstückspreise. Im Landkreis Fulda hat sich in 40 Jahren der Wert eines Quadratmeters verfünffacht. Das zeigt der aktuelle Immobilienmarktbericht für den Landkreis Fulda (ohne die Stadt Fulda).

  • Der aktuelle Immobilienmarktbericht für den Landkreis Fulda ist da.
  • Wie aus dem Bericht hervorgeht, sind die Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen angestiegen.
  • Im Landkreis Fulda hat sich in 40 Jahren der Wert eines Quadratmeters verfünffacht.

Fulda - Künzell und Petersberg sind die Spitzenreiter, wenn es um die Frage geht, wie viel für ein freistehendes Haus pro Quadratmeter Wohnfläche im Durchschnitt in den vergangenen drei Jahren gezahlt wurde. In Petersberg waren es 1943 Euro, in Künzell sogar 1954 Euro. Zum Vergleich: Die Preise in Hilders liegen mit 841 am niedrigsten.

Untersucht wurde vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement Fulda der Zeitraum 2017 bis 2019. Die Stadt Fulda hat einen eigenen Immobilienmarktbericht erstellt, der ebenfalls schon eingesehen werden kann und über den wir noch separat berichten werden (Immobilienbericht 2018 der Stadt Fulda). Für ein freistehendes Einfamilienhaus lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter Wohnfläche bei etwa 2400 Euro. In dem Segment konnte in der Stadt Fulda ein Preisanstieg von sieben Prozent verzeichnet werden, bei Doppelhäusern waren es fünf Prozent.

Seit Oktober vergangenen Jahres werden in der Fuldaer Innenstadt neue Wohnungen gebaut.

Immobilienpreise im Kreis Fulda: Speckgürtel des Speckgürtels wird teurer

Aber zurück zum Immobilienmarktbericht des Landkreises Fulda. In diese Bewertung flossen insgesamt 418 Kaufverträge von freistehenden Häusern mit ein, die allesamt jeweils unter 700.000 Euro gekostet haben und nicht älter als 70 Jahre sind. „Um nicht die ganz teuren Villenverkäufe oder sehr günstige Häuser mit drin zu haben, die das Ergebnis verfälschen würden, gibt es verschiedene Suchkriterien. Dazu zählen auch eine Grundstücksgröße zwischen 100 und 2500 Quadratmetern sowie eine Wohnfläche zwischen 80 und 250 Quadratmetern“, sagt Oliver Leitsch, Geschäftsstellenleiter beim Amt für Bodenmanagement.

Coronakrise

Der Bericht wurde vor der Coronakrise erstellt. Die Einflüsse der Krise auf die Immobilienpreise sind demnach noch nicht abzulesen. „Hierfür haben wir bisher keine abschließenden Zahlen. Aber wenn man mal stichprobenartig drauf schaut, dann hatten wir einen Einbruch bei den Kaufverträgen zwischen März und Anfang Mai. Diese Zahl ist jetzt wieder nach oben gegangen. Bei den Preisen mussten Verkäufer bisher nicht mit großen Einbrüchen rechnen. Ganz im Gegenteil: Im Mai waren wir schon wieder auf einem stabilen Niveau wie vor der Krise, und für Juni zeichnet sich bereits ein weiterer Anstieg ab“, erklärt Leitsch.

Der Preisvergleich zeige eines: „Jetzt wird auch der Speckgürtel des Speckgürtels dicker und teurer. Dazu zählen etwa Hünfeld, Hofbieber, Ebersburg, Poppenhausen, Neuhof, Flieden und auch Bad Salzschlirf“, erklärt Leitsch.

In den Jahren 2016 bis 2018 lagen die vergleichbaren Preise noch niedriger. In Petersberg wurden für freistehende Häuser mit Grundstück durchschnittlich 1770 Euro pro Quadratmeter gezahlt, in Künzell waren es 1763 Euro. „Wir haben hier einen krassen Preissprung“, erklärt er.

500.000 Euro für ein altes Haus - 20 Kilometer von Fulda entfernt

Schlusslicht war damals Rasdorf mit 388 Euro. Im aktuellen Bericht taucht Rasdorf nicht auf, weil dort nur Häuser verkauft wurden, die nicht den Suchkriterien entsprachen. „Solche Kaufverträge notieren wir ebenfalls, aber sie fließen nicht in den Bericht mit ein“, sagt Leitsch. Spezialfälle gebe es hin und wieder: „Wir hatten zum Beispiel den Fall, dass für ein altes Haus mit einem Grundstück, das 20 Kilometer von Fulda entfernt liegt, 500.000 Euro gezahlt wurde. Das war ein Liebhabergrundstück. Hinzu kommt, dass das Gebäude im Anschluss abgerissen wurde und das Grundstück einer neuen Bebauung zugeführt wurde“, erklärt Leitsch.

Die Nachfrage nach Bauland ist in der Region groß.

Die Lage ist das entscheidendste Kriterium für den Preis

Das entscheidendste Kriterium für den Preis einer Immobilie oder eines Grundstücks sei die Lage. Und dafür seien Investoren bereit, einiges zu bezahlen. „Wenn eine Fläche in Petersberg oder Künzell sich außerdem noch baulich gut nutzen lässt, wird fast jeder Preis gezahlt.“

Die Grundstückspreise in den Wohngebieten sind erneut stark gestiegen – auch wenn die Durchschnittswerte, im gesamten Landkreis betrachtet, nur leicht steigen. 2018 wurde für ein unbebautes Grundstück durchschnittlich 84 Euro pro Quadratmeter gezahlt, 2019 waren es 86 Euro.

Deutliche Preissteigerung bei den Bodenrichtwerten

Die Preissteigerung lässt sich auch an den sogenannten Bodenrichtwerten ablesen: Das ist der Wert, der für ein erschlossenes, unbebautes Grundstück durchschnittlich gezahlt worden ist. Vorne liegt auch hier die Stadtregion. In bester Wohnlage in Petersberg, etwa unter dem Rauschenberg, hat man zum Stichtag 1. Januar 2020 durchschnittlich 270 Euro pro Quadratmeter bekommen. Am 1. Januar 2018 lag der vergleichbare Wert noch bei 250. In Künzell sind es jetzt 240 Euro (vorher 200), in Eichenzell 190 (vorher 150) und in Hünfeld 125 (vorher 75). Schlusslichter mit 40 Euro pro Quadratmeter sind Ehrenberg, Rasdorf und Tann, die alle auch im Vorjahr bei 40 Euro lagen. „Bei den Bodenrichtwerten erkennen wir eine deutliche Preissteigerung“, sagt Leitsch.

Der Immobilienmarktbericht führt an, dass sich die Grundstückspreise in den vergangenen 40 Jahren verfünffacht haben. Vor allem ab 2016 gingen die Bodenrichtwerte extrem nach oben. Die Berechnungen, die den Durchschnitt aufzeigen, verdeutlichen: Wo 1981 noch 40 Mark, also etwa 20 Euro, gezahlt wurden, sind es heute 100 Euro.

Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls angestiegen

Auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen ging es nach oben: „Für neue Eigentumswohnungen werden zum Teil 3500 bis 4000 Euro pro Quadratmeter gezahlt“, sagt Leitsch. Die durchschnittlichen Preise in den Gemeinden bewegen sich im aktuellen Immobilienmarktbericht zwischen 1942 Euro (Dipperz) und 2983 Euro (Petersberg) pro Quadratmeter bei den Neubauten und zwischen 691 (Poppenhausen) und 1988 (Petersberg) pro Quadratmeter bei den Bestandswohnungen, die wiederverkauft worden sind.

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