Probleme beim Grundstückserwerb - Fuldaer Investoren kritisieren: Eigentümer sitzen auf baureifen Arealen
Als regionaler Anbieter noch ein massives Ein- oder Zweifamilienhaus schlüsselfertig zum Festpreis zu bauen, scheint nahezu unmöglich. Das hat mehrere Gründe, berichten die Bauprojektentwickler Thomas Weismüller, Birgit und Timo Manns aus Erfahrung.
Fulda - Als immer mehr überregionale Anbieter von Massiv- und Fertighäusern in der Region Fuß gefasst hätten, hätten sich die regionalen zunehmend zurückgezogen, berichtet Bauprojektentwickler Thomas Weismüller aus Großenlüder. Er selbst habe 2006/2007 seine Tätigkeiten auf Mehrfamilienhäuser konzentriert. Birgit und Timo Manns aus Fulda sind noch im Geschäft, aber sie sagen ebenfalls: „Der Markt in Osthessen ist extrem schwierig geworden.“
Gerade bei den Mitbewerbern von außerhalb schauten Bauwillige oft nur auf die Kosten – nicht auf Details. Konkret meint Weismüller damit die Baubeschreibung. Die Einzelheiten fielen mitunter unter den Tisch, und dann könne es richtig teuer werden.
Fuldaer Bauprojektentwickler kritisieren: Eigentümer sitzen auf baureifen Arealen
Diese Einschätzung teilen Birgit und Timo Manns und fragen: „Kennen Sie jemanden, der heute noch mit Keller baut?“ Die Arbeiten würden hierbei häufig in der „Salamitaktik“ präsentiert und abgerechnet – angefangen beim Ausschachten bis zur Bodenplatte. „Der Bauherr durfte sich oftmals selbst um den Bau des Kellers oder der Bodenplatte kümmern“, schildert Weismüller. Genau solche Informationen aber gehörten bereits in eine Baubeschreibung. Diese seien zudem für die Bauherren zu oft unverständlich verfasst.
„Die Baubeschreibung ist im Grunde wichtiger als der Festpreis, denn in ihr steht – oder eben auch nicht –, was der Bauherr für sein Geld bekommt“, sagt Weismüller. „Regionale Firmen und Handwerker können sich das nicht leisten, die haben einen Ruf zu verlieren“, schildern die Fuldaer. Angesichts der Entwicklung bei den Baukosten – sei es für Rohstoffe, für Personal oder durch gesetzliche Vorgaben – könnten kleinere Bauträger mit den großen kaum Schritt halten. „Das lässt die Kosten explodieren“, sagen Weismüller und das Ehepaar Manns. Um die vielen Vorschriften etwa zu energetischen Maßnahmen und verschärften Normen umsetzen zu können, würden Handwerker benötigt, die ihr Handwerk verstehen. Aber hier sehen sie deutlich den Fachkräftemangel und fordern eine bessere Förderung des Nachwuchses. (Lesen Sie hier: Im Kreis Fulda soll ein Mietpreisspiegel eingeführt werden - Das sagen die Experten)
Probleme beim Grunderwerb - „Wir brauche in Fulda, Petersberg oder Künzell gar nicht anzufragen.“
Für Bauträger selbst fingen die Probleme jedoch schon früher und an anderer Stelle an: beim Grunderwerb. „Wegen der Vergabepraxis in den Kommunen kommen wir gar nicht erst zum Zug, um Flächen zu entwickeln“, beklagen die Fuldaer. „Durch eine solche Grundstückspolitik werden ganze Gruppen ausgeschlossen, zum Beispiel kinderlose Paare oder eben auch Bauträger. Wir brauchen in Fulda, Petersberg oder Künzell gar nicht erst anzufragen“, bemängelt Timo Manns und seine Frau gibt zu bedenken: Dabei könne es für manchen, der ein Eigenheim sucht, viel interessanter sein, mit einem Investor ein Gesamtpaket zu planen, weil der Durchblick bei Bauprojekten für Laien bisweilen unmöglich sei.
„Es gibt schon Menschen, die sehen sich überfordert, die Fliesen auszusuchen“, berichtet das Ehepaar, das mit eigenen Handwerkern arbeitet. Komme für die Projektentwickler dennoch ein Grundstück in Betracht, so seien die Baulandpreise kaum erschwinglich. „In Neuenberg haben wir vor einigen Jahren 120 Euro pro Quadratmeter bezahlt, heute werden 500 Euro aufgerufen.“
Regelungen zur Bebauung lassen Laien oft fassungslos zurück
Die nächste Hürde tue sich im Baugenehmigungsverfahren auf. „Es gibt Baugebiete, für die ein Bebauungsplan erstellt wurde. Dieser regelt, wie dort gebaut werden darf. Dann gibt es ältere Wohngebiete, für die es keinen Bebauungsplan gibt“, kritisiert Weismüller und nennt als Beispiel die Dachlandschaften. Während in älteren Baugebieten verschiedene Umbauten und Erweiterungen vorgenommen worden seien – vor allem, um das Dachgeschoss bewohnbar zu machen –, dürften das Hauseigentümer in Gebieten mit Bebauungsplan nicht tun. (Lesen Sie hier: Der Immobilien-Boom im Main-Kinzig-Kreis setzt sich fort - Preise für Grundstücke steigen)
„Jeder diesbezügliche Erklärungsversuch dem Außenstehenden gegenüber kann zur Folge haben, dass man diesen fassungslos zurücklassen muss. Solche und weitere Dinge gehören im Baurecht aufgeräumt, entrümpelt und neu eingerichtet“, meint Weismüller.
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Zu unflexibel seien Verwaltungen bisweilen, zu eng gefasst die Vorgaben, bemängelt auch das Ehepaar Manns und hat dazu eine konkrete Vorstellung: „Die Möglichkeit, Gebäude aufzustocken, müsste deutlich vereinfacht werden, das könnte auch weiteren Flächenversiegelungen entgegenwirken. Außerdem wird das Bauen in die Höhe günstiger, weil eben kein Grunderwerb notwendig wird“, sagen die beiden.
Abseits vom Grunderwerb und dem Baurecht machen Timo und Birgit Manns ein anderes Problem aus: „Eine echte Wohnungsnot gibt es nicht, wir haben – auch in Fulda – ein Luxusproblem: Es gibt etliche Wohnungen, die als Ferienwohnungen gehalten werden und teilweise gar nicht genutzt werden“, berichtet er. Er kenne ein Objekt, in dem von 13 Wohneinheiten 3 leer stünden. Ebenso säßen viele Grundstückseigentümer auf ihren Immobilien – egal, ob bebaut oder unbebaut. Eine Grundsteuer C, die für baureife Areale finanzielle Anreize bieten und Spekulationen entgegenwirken könne, halten die Fuldaer durchaus für sinnvoll. Dann ließe sich eine Innenentwicklung gemeinsam mit privaten Investoren vorantreiben, meinen sie, weil es diesen Möglichkeit eröffne, überhaupt an Grundstücke zu kommen.
