Bauland für Familienhäuser
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Neubau am Dorfrand? Die Kommunen im Landkreis Fulda wollen in Zukunft lieber den Fokus auf die Vermeidung von Leerständen im Ortskern legen. (Symbolfoto)

Ortskerne im Fokus

Kaum Bauplätze im Kreis Fulda: So wollen die Kommunen Baulücken schließen und Leerstände bekämpfen

  • Alexander Gies
    vonAlexander Gies
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Bauen wird nicht nur teurer, für potentielle Eigenheimbesitzer wird es auch immer schwerer Bauplätze zu finden. Im Landkreis Fulda und Umgebung suchen die Kommunen nach Lösungen. Eine davon könnte die Verringerung von Leerständen sein.

Kreis Fulda - „Innen saftig und nicht ausgehöhlt – also Krapfen- statt Donut-Dörfer.“ So anschaulich stellt sich der Bürgermeister von Werneck in Unterfranken seine Gemeinde vor. Was Sebastian Hauck damit meint: Statt an den Dorfrändern ein Neubaugebiet nach dem anderen hochzuziehen, will er dem Flächenfraß Einhalt gebieten und lieber innerörtliche Brachflächen und leere Gebäude nutzen – ein Muss auch für unsere Region, selbst wenn es echt mühsam ist.

„Genau 0“, antwortet Heiko Stolz (CDU), Bürgermeister von Neuhof, auf die Frage, wie viele kommunale Bauplätze er gerade anbieten kann. Damit steht die Kali-Gemeinde in der Region nicht alleine da – und auch die zweite Antwort ist so ähnlich derzeit fast überall zu hören: „Im Moment stehen 200 Namen auf unserer Interessentenliste für einen Bauplatz.“ 200 Bauwillige - 0 Grundstücke. Zwar hat Stolz für alle Ortsteile Neubaugebiete auf dem Schirm – aber das dauert noch etwas, und diese werden auch nicht mehr so groß ausfallen wie früher. „Wir müssen das sauber austarieren. Die Genehmigungsbehörden bremsen bei der Versiegelung von Landflächen. Das ist aber auch gut so“, räumt selbst Stolz ein. „Wenn ich zu viele Bauplätze vorhalte, erodieren mir die Ortskerne.“

Hessen: Zu wenig Bauplätze und Neubaugebiete - Kommunen suchen Lösungen

Nordhessen hatte sich mal vorgenommen, bis 2020 pro Tag nicht mehr als 2,5 Hektar Land zu versiegeln – und liegt auch 2021 noch deutlich darüber. Deutschlandweit hat sich der Flächenverbrauch von 2000 bis 2018 zwar fast halbiert, liegt aber mit derzeit 52 Hektar fast doppelt so hoch wie angestrebt.

Die Kommunen im Landkreis Fulda bewältigen derzeit einen Spagat: Flächen sparen und gleichzeitig Einwohner halten oder neue hinzugewinnen. Die demografische Entwicklung schaut für die meisten Kommunen Osthessens nicht sonderlich rosig aus. Wer die Zahlen halten kann, der ist schon froh. Tendenziell gehen die Einwohnerzahlen nach unten und das Durchschnittsalter der Einwohner nach oben. Da würde jede Kommune liebend gerne noch mal den Bauboom nutzen und jeder Familie ruckzuck einen Bauplatz anbieten. Wessen Eltern heute bauen, der ist künftig der Kassierer im Schützenverein, Maschinist in der Feuerwehr oder spielt im Musikverein die Tuba.

Also beschreiten die Kommunen mehr und mehr andere Wege: Sie eisen Baulücken frei oder beleben Leerstände – ein mühsames Geschäft. Neuhofs Bürgermeister hat ein Kataster anlegen lassen. 120 Baulücken sind darin aufgeführt. „Die meisten befinden sich in Privatbesitz. Für sie gilt oft keine Bauauflage.“ Es besteht also keine Pflicht, die Flächen innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen. „Viele halten die Grundstücke für die Kinder und Enkel in der Hinterhand“, sagt Stolz.

Grundstücke in Neubaugebieten sind rar - Kommunen wollen Leerstände und Baulücken vermeiden

Die Gemeinde verspricht jedem Eigentümer 5000 Euro, wenn dieser solche Flächen verkauft – der Erfolg ist bescheiden, räumt Stolz ein. Was sollen die Leute auch mit dem Geld? Auf der Bank gibt es keine Zinsen, während Bauland tendenziell im Wert steigt. Vielleicht ändert sich etwas am starren Festhalten, so Stolz, wenn die Grundsteuer C tatsächlich komme, die für brachliegende Grundstücke erhoben werden kann. (Lesen Sie hier: Experte beklagt: Thema Bauen über viele Jahre stark vernachlässigt)

Keine Probleme hat die Kali-Gemeinde indes mit Leerständen: „Bei uns gibt es keine“, sagt Stolz – ein Befund, den viele andere Kommunen nicht teilen und darauf reagieren. Heiko Stolz jedenfalls will an seiner Strategie festhalten: 1. Leerstände vermitteln, 2. Baulücken in einem Kataster führen und für deren Verkauf werben und 3. trotzdem Neubaugebiete ausweisen.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise beim Erwerb eines Grundstücks.

Für das letzte, das 2019 an den Start ging, hatte Neuhof die Grundstücke für 80 Euro pro Quadratmeter verkauft. „Beim nächsten wird es deutlich dreistellig“, sagt Stolz und fügt an: „Auch bei 120 Euro macht die Gemeinde keinen Gewinn.“

Trotzdem wird es vermutlich ein Hauen und Stechen geben. „Ich erkenne kein Ende des Baubooms, vor allem, weil bei uns das Bauen zwar teurer geworden ist, aber immer noch billiger als woanders“, sagt Stolz. Aus einem Vorort von Mainz wisse er, dass dort der Quadratmeter Bauland 400 Euro kostet.

Leerstände müssen nicht sein

Leerstand zu bekämpfen ist mühsam – aber es lohnt sich. Das weiß man auch in Hünfeld.
Dort gibt es seit Jahresbeginn ein Förderprogramm zur Leerstandsbeseitigung und Behebung städtebaulicher Missstände. Den ersten Förderbescheid erhielt die Familie Trautmann und Scheel, die im Stadtteil Nüst ein seit rund einem Jahrzehnt leerstehendes Gebäude gegenüber der Kirche mittlerweile abgerissen hat, um an dessen Stelle ihr Eigenheim zu errichten.
Das städtische Förderprogramm schreibt vor, dass Gebäude genutzt werden, die vor 1980 errichtet wurden und mindestens zwei Jahre leer stehen. Die Netto-Investitionskosten müssen mindestens 20.000 Euro betragen. Dazu gewährt die Stadt einen Grundbetrag je Quadratmeter Wohnfläche von 40 Euro und je Wohneinheit von 3000 Euro. Für jedes Kind gibt es 1000 Euro. Im Etat waren zunächst 50.000 Euro eingestellt – schon im Mai war diese Summe komplett abgerufen. 16 Anträge waren bis dahin bewilligt worden. Jetzt wurde das Programm noch einmal aufgestockt.

Auch wenn ein Baulücken-Kataster kein Allheilmittel darstellt, so ist es doch ein Baustein einer Gesamtstrategie. Die Gemeinde Werneck beispielsweise hat 260 solcher Grundstücke gelistet – und immerhin 29 Prozent der Eigentümer waren bereit, zu verkaufen. Mit neun Nachbarkommunen bildet Werneck eine Allianz, um ihre Ortskerne zu stärken statt den Donut-Effekt zu befeuern. Ein Ergebnis: Innerhalb von zehn Jahren konnten 50 Hektar an neuem Bauland und 270 Leerstände vermieden werden. (Lesen Sie hier: Zu wenige Sozialwohnungen - Der Markt allein regelt es nicht)

Knapper Bauplatz-Bestand: Potentialanalysen und Ikek sollen für Erleichterung sorgen

In Schlüchtern hat sich Bürgermeister Matthias Möller (parteilos) vorgenommen, in den nächsten zehn Jahren die Grenze der Einwohnerzahl von 17.000 zu „knacken“. Derzeit sind es rund 16.640. Und deshalb will er die nächsten sechs Jahre noch mal „richtig Gas“ geben. Viele Wohnbauprojekte sind gestartet oder auf dem Weg. Die Neubaugebiete in der Innenstadt und in Wallroth seien „im Nu“ verkauft gewesen, neue will er nach der Sommerpause auf den Weg bringen. Leerständen und Baulücken will er mit einer Potenzialflächenanalyse auf die Spur kommen – und die Besitzer zum Verkauf motivieren. Von einigen Projekten weiß er, dass diese ohne Fördermittel nicht hätten umgesetzt werden können. Vor allem in den Stadtteilen startet jetzt das Ikek-Programm so richtig. Die Nachfrage nach Beratungen sei enorm.

Auch Möller ist bewusst, dass die Innenentwicklung mehr und mehr Priorität vor der Außenentwicklung genießt. So steht es schon seit 2013 im Baugesetzbuch, sagt Markus Schäfer, der künftige Dezernent für Regionalplanung beim Regierungspräsidium Nordhessen in Kassel. Er kennt den Wunsch der Kommunen nach neuem Bauland nur zu gut – und die Erfordernis, den Flächenverbrauch einzudämmen.

Video: Mieterbund - Die Wohnkrise in Deutschland spitzt sich zu

In seiner Arbeit lässt er sich von den Bevölkerungsprognosen leiten, orientiert sich aber nicht starr daran. Selbst wenn die Aussichten für Kommunen mies sind, als ein Einwohnerverlust vorausgesagt wird, so werden neue Bauflächen trotzdem genehmigt. „Wer halbwegs stabile Zahlen aufweist, der kriegt auch was“, sagt Schäfer. Auch er plädiert dafür, vermehrt Leerstände ins Visier zu nehmen und Baulücken auf den Markt zu bringen. Flankierend böten sich die Förderprogramme der Dorferneuerung an, die Sanierung und Neubau in den Ortskernen unterstützen. (Lesen Sie hier: Schimmel und kaputte Aufzüge am Aschenberg - Bewohner beklagen sich über Situation)

Wer diese Förderinstrumente nutzt, dem werden Neubaugebiete aber nur noch im Ausnahmefall genehmigt. Denn klar ist, dass der Flächenfraß eingedämmt werden muss. Oder wie es ein Bürgermeister ausdrückte: „Flächensparen bedeutet letztendlich, die Schöpfung, unsere natürliche Lebensgrundlage zu bewahren. Nichts anderes tun wir.“

Dieser Text ist im Rahmen der Serie „Landleben“ am 8. Juni in der Printausgabe von Fuldaer Zeitung, Hünfelder Zeitung, Kinzigtal Nachrichten und Schlitzer Bote erschienen. Alle Teile zur Serie, die die Vorteile, die Besonderheiten, aber auch die Schwierigkeiten des Lebens auf dem Land beleuchtet, können Sie in den Printausgaben und natürlich im E-Paper lesen.

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