Auf dem Wohnungsmarkt in der Region Fulda herrscht ein harter Konkurrenzkampf.
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Auf dem Wohnungsmarkt in der Region Fulda (hier die Adalbertstraße im Bild) herrscht ein harter Konkurrenzkampf.

Mieten teilweise verdoppelt

„Vermietung oft unter der Hand“ - Harte Konkurrenzkämpfe auf dem Wohnungsmarkt in Fulda

  • Andreas Ungermann
    VonAndreas Ungermann
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Die Mietpreise in begehrten Wohnlagen der Region ziehen an und vor allem die kleineren Wohnräume sind stark umkämpft. Woran das liegen könnte, erklären die Vorsitzende des Mieterbundes Fulda und Umgebung, Caroline Helsinger sowie die Rechtsanwälte Winfried Kram und Lutz Köhler.

Fulda - Neben dem Mietwucher in Fulda heizt auch der Umstand, das viele Wohnungen gar nicht mehr auf den Markt kommen, die Immobiliensituation im Kreis Fulda an. Nach Rechtsanwalt Lutz Köhler spiele aber auch die zentrale Lage Osthessens und die wachsende Region, in die es Menschen aus anderen Gebieten Deutschlands ziehe, eine bedeutende Rolle.

In Osthessen klagen Menschen, die nach Wohneigentum oder Baugrundstücken suchen, über steigende Preise. Wie sieht es bei den Mieten aus?
Caroline Helsinger: Auch hier sehen wir, dass seit einigen Jahren in begehrten Wohnlagen die Mieten anziehen – gerade in der Innenstadtlage und zum Beispiel in Petersberg oder Künzell. Generell haben sich in begehrten Wohnlagen die Mietpreise teilweise mehr als verdoppelt. Der Mieterbund wird meist erst tätig, wenn schon ein Mietvertrag unterschrieben ist, viele Mieter lassen ihre Mietverträge sinnvollerweise aber auch vor Abschluss überprüfen. Die Prüfung von Mieterhöhungsverlangen hat in der Rechtsberatungspraxis deutlich zugenommen.
Welche Art von Wohnungen betrifft das?
Winfried Kram: Seit sechs bis sieben Jahren sind besonders die kleinen Wohnräume – etwa bis 40 Quadratmeter – stark umkämpft. Das liegt sicherlich an der wachsenden Hochschule. Hinzu kommt, dass sich die Situation verschärft, weil die Studenten auf demselben Markt mit Singlehaushalten konkurrieren.
Lutz Köhler: Wir stellen den Preisanzug und Konkurrenzkampf inzwischen ebenfalls verstärkt bei größeren Wohnungen fest. (Lesen Sie hier: Wohnen in Fulda: Kosten für Häuser explodieren - Käufer zahlen bis zu 230 Prozent mehr als vor zehn Jahren)

Fulda: Ärger am Wohnungsmarkt - „Mietpreise teilweise mehr als verdoppelt“

Wo liegen die Gründe ?
Köhler: Osthessen liegt zentral in Deutschland und ist eine wachsende Region, in die es Menschen aus anderen Gebieten Deutschlands zieht, die hier einen Job annehmen. Das zeigt sich unter anderem an der niedrigen Arbeitslosenquote hier. Die Leute suchen dann eben Wohnraum in der Innenstadtnähe. Und je besser die Anbindung ans Zentrum, desto teurer die Mieten.
Heißt das, es fehlt tatsächlich an Wohnraum?
Köhler: Wie gesagt, auf dem Markt spielt sich ein harter Konkurrenzkampf um die vorhandenen Wohnungen ab. Es ist ein Mangel an Wohnraum vorhanden – und ganz schwierig wird es vor allem, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 
Helsinger: Hinzu kommt, dass der Markt mitunter wenig transparent ist, weil schlicht und ergreifend viele Wohnungen unter der Hand vermietet werden und gar nicht mehr auf unterschiedlichen Portalen beworben werden müssen.
Kram: Ich kenne aus der Beratung einen Fall von einer Mieterin, die vorzeitig aus dem Vertrag heraus und das über eine Vereinbarung zur Nachmietersuche erreichen wollte. Sie hatte auf Anhieb 49 Interessenten. Wohnungen werden heute oft im Freundeskreis weiter vermittelt, insbesondere gilt das für hochwertigen Wohnraum. Je teurer dieser ist, desto weniger bemühen Vermieter einen Makler, weil das Verursacherprinzip gilt. Und die Provision kann dann schon teuer werden.
Ihre Kollegen von Haus und Grund stellen fest, dass gerade qualitativ hochwertige Wohnungen stärker nachgefragt werden.
Helsinger: Das könnte daran liegen, dass der Lebensstandard gestiegen ist und damit auch die Ansprüche. Insgesamt gesehen hat das Anspruchsdenken in der Gesellschaft zugenommen. Durch die Einschränkungen der Coronakrise hat zudem der eigene Wohnraum als Rückzugs- und Aufenthaltsort zunehmend an Bedeutung gewonnen.
Wie verhält es sich auf der anderen Seite mit den Mietnomaden?
Kram: Den klassischen Mietnomaden, der in eine Wohnung einzieht, nach kurzer Zeit keine Miete mehr zahlt, und die Wohnung völlig kaputt wohnt, beobachten wir hier nicht. Aber das sehen die Kollegen von Haus und Grund vielleicht anders.
Stichwort Barrierefreiheit. Wie sieht der Bestand hier aus?
Köhler: Im barrierefreien Segment sind die Wohnungen noch knapper, weil für die Vermieter die Barrierefreiheit mit weiteren Nebenkosten verbunden ist. Nehmen Sie zum Beispiel die Aufzüge, die sind ein ganz klassischer Fall für Nebenkosten.
Kram: Seit fünf oder sechs Jahren sieht das Gesetz vor, dass Vermieter einem barrierefreien Umbau – beispielsweise im Badezimmer – zustimmen müssen. Allerdings hat der Mieter dann auch die Verpflichtung zum Rückbau. In der Beratungspraxis spielt das jedoch kaum eine Rolle.

Barrierefreie Wohnungen sind im Kreis Fulda sehr knapp

Werfen wir mal einen Blick auf die Qualität des vorhandenen Wohnraums.
Helsinger: Die Qualität ist eine Frage des Preises. Einen Durchschnittspreis für eine ordentliche Wohnung zu ermitteln ist sehr schwierig, da es bisher an einem geeigneten Instrumentarium fehlt. Das wird sich durch die Mietspiegelreform sicherlich ändern.
Kram: Je billiger eine Wohnung im Grundpreis ist, desto mehr Probleme treten bei den Betriebskosten auf. Es heißt nicht umsonst: Die Betriebskosten sind die zweite Miete. Wenn es da zum Streit kommt, ist der Umgangston schon rüder geworden.
Bedeutet das in der Folge ein Mehr an Rechtsstreitigkeiten?
Köhler: Das stelle ich so nicht fest. Unser Ziel ist es zunächst mal in der Beratung, den Rechtsstreit zu vermeiden. Allerdings besteht ein gesteigerter Beratungsbedarf, gerade im Fall von Kündigungen und Kündigungswiderspruch, weil der Wohnraum so knapp ist. Und weil es so schwer ist, zeitnah etwas Neues zu finden, wenn die Wohnung gekündigt wurde, verzichtet heute auch kaum noch jemand auf den Vollstreckungs- oder Räumungsschutz.

Video: Fake-Anzeigen für Wohnungen - So erkennt man betrügerische Onlineangebote

Aber eine Beratung will ja auch erst einmal zugänglich sein.
Helsinger: Wir bieten kompetente Rechtsberatung zu einem sehr moderaten Jahresbeitrag von 44 Euro an. Außerdem unterhalten wir eine gute Kooperation mit dem Landkreis. Dieser übernimmt für die SGB II-Empfänger die Zahlungen in bestimmten Fällen und wir überprüfen dann vor allem die Betriebskostenabrechnungen, von denen übrigens jede dritte Abrechnung falsch ist. Davon profitieren alle.
Könnte denn ein verstärkter sozialer Wohnungsbau für eine Entlastung auf dem Mietmarkt sorgen?
Kram: Sozialer Wohnungsbau funktioniert am besten im privaten Bereich, und leisten können diesen eigentlich nur größere Unternehmen. Außerdem müssen die Fördermöglichkeiten stimmen.
Köhler: Bei uns in Eichenzell gab es jetzt mal ein kleineres Projekt, bei dem zwölf Wohnungen entstanden sind. Ich ziehe den Hut vor jedem, der den Mut hat, ein solches Projekt anzugehen. Und das geht auch nur, wenn die Kommunen mitziehen. Wichtig wäre es, dass Flächen vorhanden sind und Bebauungspläne die Struktur regeln. Der Fehler der Ghettobildung wie in früheren Jahren etwa auf dem Aschenberg oder in Marburg auf dem Richtsberg, die sich sehr ähnlich sind, dürfen nicht wiederholt werden.

Auch in anderen Städten in Hessen ist die Lage am Immobilienmarkt angespannt. In Frankfurt sollen in den nächsten drei bis vier Jahren 15.000 neue Wohnungen entstehen*, berichtet fr.de. *fr.de ist ein Angebot von IPPEN.MEDIA.

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