Viele Menschen wollen derzeit lieber in kleineren Orten leben. Große Metropolen zählen nicht zu den bevorzugten Wohnorten. Das wirkt sich auch auf Fulda und die Rhön aus.
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Viele Menschen wollen derzeit lieber in kleineren Orten leben. Große Metropolen zählen nicht zu den bevorzugten Wohnorten. Das wirkt sich auch auf Fulda und die Rhön aus.

Immobilienmarkt

Wohneigentum begehrt wie nie - Experte beklagt: „Thema Bauen über viele Jahre stark vernachlässigt“

  • Andreas Ungermann
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Die Immobilienpreise in der Region Fulda sind stark gestiegen, die Nachfrage nach Baugrund ist hoch. Professor Dr. Andreas Pfnür (55) von der Technischen Universität Darmstadt erklärt Mechanismen des Immobilienmarktes.

Fulda - Professor für Immobilienwirtschaft, Andreas Pfnür, spricht in unserem Interview über die Preise und Instrumente auf dem Immobilienmarkt.

Herr Professor Pfnür, in der Stadt Fulda und dem Umland klagen immer mehr Menschen, dass sie keine Wohnung oder keinen Bauplatz finden. Sind die Immobilienmärkte dermaßen erschöpft?
Zunächst muss man bedenken, dass wir in Deutschland zwei Millionen Wohnungen zu viel haben. Die liegen aber nicht unbedingt dort, wo die Menschen leben wollen. In beliebteren Regionen ziehen in der Folge die Preise an. Die Frage ist also, ob Sie in Fulda ein Preis- oder ein Knappheitsproblem haben.
In der Gemeinde Petersberg, die direkt an die Stadt Fulda angrenzt, gibt es beispielsweise für einzelne Bauplätze mehr als 400 Bewerber.
Dann kann man in der Tat von einer Knappheit sprechen. In Fulda liegt sicherlich eine Arbitrage-Situation vor. Das heißt: Die Immobilienpreise sind bei Ihnen niedriger als in Ballungsgebieten, und das nutzen Menschen, die dort arbeiten. Wir beobachten seit einiger Zeit, dass die Leute aus den Städten wieder auf das Land ziehen wollen. (Lesen Sie hier: Verzweifeltes Paar sucht seit drei Jahren Eigenheim in Fulda: „Uns wurde richtiger Schrott angeboten“)
Welche Rolle spielt dabei das Rhein-Main-Gebiet für die Entwicklung in der Region Fulda, die ja gerade einmal 100 Kilometer von Frankfurt entfernt liegt?
Frankfurt wirkt natürlich wie ein Magnet mit großem Einfluss. Wenn jetzt vermehrt das Arbeiten von zu Hause aus möglich ist – und das wird über Corona hinaus so bleiben –, dann wird Ihre Region noch einmal interessanter. Jemand, der vielleicht an drei Tagen von zu Hause aus arbeitet und an zwei Tagen ins Büro fährt, empfindet das Pendeln schon ganz anders. Da sind 100 Kilometer plötzlich keine Entfernung mehr.

Wohneigentum in Fulda: Experte Dr. Andreas Pfnür erklärt den Immobilienmarkt

Gerade entlang der A 66 weisen Kommunen vermehrt Baugebiete aus. Selbst Besserverdiener, die im Rhein-Main-Gebiet arbeiten, sprechen davon, dass Immobilien erst ab dem mittleren Kinzigtal – sprich ab Gelnhausen – überhaupt finanzierbar werden. Also sind solche Verkehrsadern ein weiterer Faktor?
Das sehen wir an den Stadtentwicklungsachsen generell – nicht nur an Autobahnen. In Fulda kommt ja noch ein guter ICE-Anschluss – nicht nur nach Frankfurt – hinzu. Wo das Pendeln einfacher und bequemer wird, zahlen Menschen einen höheren Preis für Mieten und Wohneigentum – das sind Kosten, die sie bislang für das Pendeln aufgewendet haben. (Lesen Sie hier: Wohnen in Fulda: Kosten für Häuser explodieren - Käufer zahlen bis zu 230 Prozent mehr als vor zehn Jahren)
Ist demnach also nicht damit zu rechnen, dass die Preise stagnieren oder gar einbrechen?
Davon ist nicht auszugehen, vor allem dann nicht, wenn Sie sehen, dass inzwischen die Unternehmen dorthin gehen, wo die Arbeitnehmer sind. Ein Beispiel ist BASF in Ludwigshafen, dort wollen Sie gar nicht wohnen. Jetzt richtet das Unternehmen Satellitenbüros ein, etwa entlang der Weinstraße. Das geht so weit, dass der BASF-Chef mit dem Fahrrad in eine Co-Working-Area fährt und total begeistert ist. Sie haben in Fulda eine wunderschöne Region, in der Menschen gerne leben. Dann ist es denkbar, dass die Unternehmen dort ebenfalls zum Mitarbeiter kommen.
Gehen wir mal von der Stadtregion weg. Wenn sich die Situation so entwickelt, wie Sie es gerade geschildert haben, dann ist ja auch zu erwarten, dass die Immobilienpreise in der Rhön oder im Vogelsberg ebenfalls anziehen.
Davon gehe ich fest aus. Es gibt, wie gesagt, diesen großen Trend: Die Leute wollen tatsächlich zurück raus aufs Land. Das ist übrigens nicht erst seit Corona der Fall, die Pandemie wirkt jedoch wie ein Beschleuniger. Manche stellen eben fest, dass sie auch auf dem Land arbeiten können und ziehen in die Ruhe, andere suchen vielleicht nur die Erholung in der Zweitwohnung. Ich bin auf Sylt groß geworden. Dort werden mittlerweile Quadratmeterpreise von 12.000 bis 15.000 Euro fällig – und da reden wir noch nicht vom schnuckeligen Reetdachhaus, sondern von einer Wohnung, in der an der Fußleiste ausgemessen und bei der Dachschrägen nicht berücksichtigt werden. Entlang der Küste können Sie sich kaum Wohneigentum leisten. Damit ist Osthessen noch gar nicht vergleichbar.

Video: Mieten oder Kaufen? In welchen Regionen Deutschlands sich was mehr lohnt

Dennoch: Wie konnten sich auch in und um Fulda die Preise so entwickeln?
Weil die Zinsen so niedrig sind. Heute wenden Sie 0,4 Prozent auf, um ein Haus zu finanzieren. Als meine Eltern gebaut haben – das war 1982 –, fielen noch 13 Prozent an. Gemessen am frei verfügbaren Einkommen ist das Wohnen im Eigentum günstig. Hinzu kommt jetzt die Inflationsentwicklung, Volkswirte gehen von bis zu drei Prozent aus. Im Wohneigentum gebundenes Vermögen ist traditionell gut gegen Inflation geschützt. Niedrige Zinsen bei gutem Inflationsschutz, beides zusammen dürfte das Interesse an Vermögensbildung mit Immobilien auf hohem Niveau anhalten lassen. Hinzu kommt: Noch nie war die Präferenz für das Wohnen im Eigentum so hoch wie zur Zeit. Sie müssen bedenken, gerade in Zeiten der Pandemie verstehen die Menschen sehr gut, dass Wohnen nicht nur Investment sondern auch Konsum ist. Man will vielleicht abends die eigene Terrasse oder den Garten bei einem Glas Wein genießen. Und dann trifft eben diese Präferenz des Konsumguts Wohnen auf eine Knappheit. Das lässt nach den Marktgesetzen Preise steigen.
Wo liegt dann die Gefahr für Hauseigentümer in Regionen, in denen das Wohnen immer teurer wird?
Das Risiko liegt ganz klar in hohen Schulden: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wenn auch zu niedrigen Zinssätzen, so will der getilgt werden. Und für das Bauen brauchen Sie Geld, weil es immer und immer und immer teurer wird. Die energetische Bauweise ist teuer, dann kommen Kosten für den Brandschutz dazu. Wenn Sie dann schon einen Architekten haben, brauchen Sie noch ein Bauunternehmen, bei denen aber sind die Auftragsbücher voll. Das alles treibt die Preise, und die hohen Baukosten verschärfen die Situation. Aber irgendwann ist das Maß voll. (Lesen Sie hier: Preise steigen rasant, Lieferungen bleiben aus: Auf vielen Baustellen droht Stillstand)
Wie aber kann sich die Situation auf dem Immobilienmarkt entschärfen lassen?
Eine Möglichkeit kann die Entkopplung der Mietpreise von den Baupreisen sein, das gibt es in einigen Regionen. Überhaupt haben wir in Deutschland einen hohen Anteil an Mietern. Es ist volkswirtschaftlich auch vollkommen in Ordnung, dass nicht jeder Wohneigentum hat, weil das auch die Mobilität der Menschen erhöht. In der Konstellation haben wir aber den Kompass verloren. Wir brauchen hier eine klarere Diskussion über die öffentliche Wohnraumsituation.

Zur Person

Professor Dr. Andreas Pfnür hat seit 2004 als Leiter den Lehrstuhl des Fachgebiets Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt inne. Zudem ist er Herausgeber der Zeitschrift Immobilienökonomie sowie Vorstandsmitglied des Instituts der Deutschen Immobilienwirtschaft und des Bundesverbandes „Public Private Partnership“, in der er die Arbeitsgruppe „Management öffentlicher Immobilien“ leitet. Der 1965 in Husum geborene Diplom-Kaufmann absolvierte vor dem Studium der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Hamburg in der Hansestadt eine Lehre zum Bankkaufmann bei der Commerzbank. Pfnür berät unter anderem Unternehmen, Politik und Verwaltungen in Immobilienfragen. Jüngst befasste er sich mit den Themen Arbeiten von zu Hause, digitale Transformation in der Immobilienbranche oder Energiewende im Gebäudesektor. / au

Die Kommunen haben schon allein aus Gründen der Steuereinnahmen ein Interesse an Zuwachs. Wie können sie dazu beitragen den Markt zu entschärfen?
Zunächst einmal muss öffentlicher Wohnraum nicht den Städten und Gemeinden gehören. Die kommunale Wohnungsversorgung hat ein institutionell bedingtes Managementproblem und ist damit ineffizient. Das ist gar nicht abwertend gemeint, aber in der Vergangenheit wurde eindrucksvoll deutlich, dass die öffentliche Hand die Wohnraumversorgung nicht so effizient erfüllen kann, wie es private Wohnungsunternehmen können. Die öffentliche Hand muss mit einem scharfen Schwert die Sozialverträglichkeit in der Wohnraumversorgung gewährleisten. Gleichzeitig ist sie auf Wirtschaftlichkeit verpflichtet und das heißt, die Aufgabenerfüllung sollte sie den effizienteren privaten Wohnungsunternehmen überlassen. In Deutschland sind 12 Billionen Euro in Immobilieneigentum gebunden, das sind Größenordnungen, die kann die öffentliche Hand gar nicht stemmen. 
Haben Städte und Gemeinden dann überhaupt Steuerungsinstrumente?
Ich plädiere hier für eine Konstellation zusammen mit privaten Investoren, etwa indem die Kommune im Erbbaurecht Flächen zur Nutzung überlässt. Aber hier ist die politische Diskussion leider noch sehr verschwurbelt. Man kann außerdem die Grunderwerbssteuer – vielleicht nur zeitlich begrenzt – senken. 
Das sind zunächst finanzielle Hebel, gibt es darüber hinaus weitere Möglichkeiten?
Wichtig ist es, dass der Wohnungsmarkt transparent und funktionsfähig gehalten wird. Wenn auf diesem die Liquidität stirbt, dann wird er ineffizient. Auf Grundlage einer Transparenz können dann weitere Marktinstrumente greifen: Beispielsweise der Wohnungstausch, wenn ein älteres Paar auf der einen Seite sich räumlich verkleinern will und eine junge Familie auf der anderen Seite mehr Platz benötigt. Bei einem solchen Modell bietet ja gerade die Digitalisierung viele Möglichkeiten. Außerdem gibt es noch die „Umkehrhypothek“, bei der Sie Ihr Haus im Voraus ganz oder zu Anteilen an einen Investor verkaufen und dann Wohnrecht darin erhalten. In anderen Ländern ist das nicht ungewöhnlich.
Professor Dr. Andreas Pfnür.
Müssten Kommunen bei einer Knappheit, wie sie auch in Fulda herrscht, nicht zügiger Baugebiete ausweisen können? Sprich: Sind die Bürokratiehürden zu hoch?
Ja, wir haben in Deutschland das gesamte Thema „Bauen“ in der öffentlichen Verwaltung über viele Jahre stark vernachlässigt. Hier fehlt es an allen Ecken und Enden. Das habe ich im vergangenen Jahr in einer Studie gezeigt. Dort standen große Bauprojekte der Konzerne in deren Strukturwandel im Fokus. Die Ergebnisse lassen sich nach Einschätzung von Fachleuten aber eins zu eins auf den privaten Wohnungsbau übertragen. Es fehlt an Personal, Kompetenz, organisatorischen Strukturen und vor allem an Digitalisierung in den zuständigen Behörden. Wichtig ist dabei, dass es zumeist nicht die öffentlichen Verwaltungen sind, die die Verantwortung tragen. Die tun zumeist ihr bestes. Dem Problemfeld fehlt(e) es im politischen Prozess an der notwendigen Priorität.
Gibt es Modelle, mit denen Städte und Gemeinden die Bau- und Wohnsituation gezielter steuern können? Etwa durch die Aufstellung von Rahmenplänen und vertragliche Verpflichtungen von Investoren?
Ja, die gibt es, sogar an vielen Stellen der Republik. Ein gutes Vorbild für die gezielte Versorgung mit sozialem Wohnraum findet sich in München. Hier werden Immobilieninvestoren einerseits auf die Schaffung sozialen Wohnraums verpflichtet, andererseits werden Grundstücke bereitgestellt und Planungs- und Genehmigungsprozesse recht effizient bewerkstelligt. Gute Ansätze finden sich auch in Hamburg. In beiden Fällen setzen die Städte auf die Einbindung der Marktkräfte.
Wie bedeutend sind auf regionalen Immobilienmärkten noch Wohnbaugenossenschaften oder sozialer Wohnungsbau?
Angesichts der Tatsache, dass wir in Deutschland so einen hohen Mieteranteil haben, halte ich sie für sehr wichtig. Oft werden in der Diskussion die Vorteile von Miete gegenüber Eigentum vergessen. Mietwohnungsbestände schaffen die nötige Flexibilität in der Flächennutzung, die wir im demografischen Wandel der nächsten Jahre dringend benötigen. Aber, wie gesagt, sie müssen nicht in kommunaler Hand sein. In München, wo die Immobilienpreise bekanntermaßen sehr hoch sind, sind große Bauherren mittlerweile verpflichtet, in größeren Projekten ein Drittel an Sozialwohnungen einzuplanen, damit auch für finanziell nicht gut situierte Familien Wohnraum sichergestellt ist. Und in München ist man damit durchaus glücklich. 

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